上海首套房贷利率或重回7折

早在8月16日晚间，微博网友曾爆料上海建行未获批的内部文件，其中提及将尝试放松限贷，重新认定*套、二套房贷标准。并且提出*套房*低可以打8 折利率(享受八折要求客户在该行金**产必须大于等于贷款总额的80%)。随后，上海农行也有类似这样的政策传闻被爆出，但两者均被官方否认。

近日有传闻称“*套房认定标准将放松，四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算*套房”。

据中国证券报，此消息基本属实。从具体的政策特征来看，主要是两方面：*套房贷的优惠力度加大，*套房利率或重回7折时代;房贷还清的可视为*套房，享受*套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。

从上海楼市来讲，“只要房贷余额还清，就算*套房”的政策此前并不是没有执行过。据了解，去年下半年，部分楼盘获得银行优惠政策，针对两套住房的购房群体，“只要房贷余额还清，就算*套房”。但上述政策只是操作上“打擦边球”，并不是公开可执行的文件下操作的，执行的银行和时间也会根据贷款对象(包括开发商和购房者)而不一样。

*套房贷利率政策试探性放松或重回7折时代

从房贷利率现状来看，其实，8月份以来，上海*套房贷利率开始出现“点式”松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变。

比如，8月份上海农业银行有条件松动*套房贷，200万以上商贷给出95折利率折扣;汇丰银行已经悄然打折，7月份以来，该行一手房*套房贷款160万以上就可以享受基准利率的九六折，二手房*套房贷款160万元以上也可以享受基准利率的九四折，贷款160万元以下统一是九六折;民生银行*套房贷利率开启85折的优惠，但是需要客户在民生银行拥有500万元以上的金**产。除了上海农行、汇丰银行、民生银行以外，上海其他银行虽然暂未接到类似直接利率下浮的通知，但大多数银行也已经不再对*套房贷款执行利率上浮。

从上述消息来看，尽管部分上海银行*套房贷利率开始出现“点式”松动，但范围仍然有限，并且大多数是有条件的，有的银行门槛相对较高，甚至以购房客户在贷款银行的金**产为条件，房贷利率并没有出现全面松动。不过，从未来趋势来看，同策咨询研究部总监张宏伟判断，上海*套房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降。

上海楼市观望情绪加剧买涨不买跌行情或再现

当前上海楼市仍然面临去库存压力，截止9月21日，上海市商品住宅库存量已达1306.50万平方米，市场去化周期18.95个月，已经明显超出15个月的降价压力范围值，相比8月份市场去化周期又拉长了一个月。从去库存的角度来说，也不能排除上海“*套房认定标准”调整的可能性。比如，9月23日上午就有业内人士爆料上海兴业银行、浦发银行已经做出“只要房贷余额还清，就算*套房”的调整，但截止目前官方仍然没有正面答复。

同策咨询研究部数据显示，2014年1月-9月22日商品住宅累计成交面积约591.31万平方米，同比跌幅达30.91%，其中，9月份前22天商品住宅成交量仅为 49.63万平方米，9月成交量预计会在65-70万平方米，“金九”楼市并没有出现明显回升，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。此时，由于房贷利率还没有实质性回落，上海仍然面临较大的去库存压力，从年内来看，开发商力拼“金九银十”业绩的策略并不会改变，在市场低迷的情况下，一些楼盘的降价举措让刚需购房者对于房价进一步下跌抱有期望，因而加剧了目前的观望情绪。

专家：购房的信贷成本降低 加速房价由跌转涨

上海房地产研究院研究员严跃进表示，上海近期楼市政策出现松动，本质上是对市场预期有比较大的影响，但对于市场成交的效果可能并不大。比如说，允许购房者在*套房按揭贷款偿还后能够再次享受*套房的贷款利率，看似一种很大的刺激，但实际上此类群体可能会无动于衷。因为对于此类群体而言，可能不一定把投资的方向盯向住房领域，而且在目前能符合偿还贷款的，也是属于资产收入信用等状况优秀的房企。此类群体很少，而且不一定对继续购房“感冒”。

实际上，*大的刺激效应应该是购房利率回归7-8.5折的水平。这个能够快速提振成交量的上升。不过，目前还是很多银行不敢轻易尝试，一是没太多油水，二是银行监管部门也没喊话。

但总体上看，未来信贷放松是个大概率事件。对于购房者而言，应该重点关注信贷放松背后的一些市场趋势，比如说购房的信贷成本会降低，这会促使很多观望的购房者积极入市。但另一方面，这也会加速房价由跌转涨，这个是购房者需要提防的一个风险。