方兴地产金茂府产品落子上海

方兴地产11月7日在上海举行长宁金茂府开幕仪式，自此，方兴地产旗下“金茂府”品牌正式落定长宁地块。

今年年初，方兴地产以101亿元夺得闸北区大宁路街道325街坊住宅地块，楼板价47609元/平方米，溢价率111.5%，一举刷新上海宅地总价纪录。

时隔11月，这块备受关注的“地王”终于得以现身。面对如此高的楼板价，方兴地产将如何做这单“地王生意”?

预计明年4月入市，定价参照“北京金茂府”

做“地王生意”，方兴地产已经不是头一次。

北京广渠路金茂府是方兴地产**楼盘的典型作品，2011年*度开盘，共获得50亿元的销售收入，为当年北京住宅的销售**。2012年，广渠路金茂府又以53.82亿元蝉联**，再度为方兴的业绩作出了*大贡献。

比北京金茂府更进一步的是，此次上海大宁金茂府作为*个获得应该绿色建筑评估标准认证的科技住宅，号称具备防霾防PM2.5除尘系统、毛细管网辐射系统、全屋净水软水等十二大科技系统，是方兴地产绿色科技**住宅策略的延伸。

据方兴地产上海公司总经理陶天海介绍，上海大宁金茂府将在明年4月份底或5月初开盘。

年初以47609元/平方米的楼板价绝杀竞争者成为“地王”，业界分析师就曾经指出，相比于周边小区的定价，大宁地块已经是“面粉价格超过面包”。如今，方兴地产又不惜斥*资打造绿色科技住宅，那么，大宁金茂府开盘后的定价如何?

陶天海在接受记者采访时称，大宁金茂府目前尚没有出具体的定价。目前，长宁区部分楼盘二手房的价格已经上涨到4、5万，何况大宁金茂府作为精装科技型豪宅项目，其价格也会走高，上海金茂府会参照北京金茂府的价格，但是不会超过10万元/平方米。

据悉，北京广渠路金茂府年初的销售均价约在8万元/平方米。

但是，上海并不是北京，近两年来，北京中**市场价格从3万元/平方米上涨到6万元/平方米，涨幅大而且速度快，而上海楼市**市场价格并未有较大上浮，再加上海限购政策尚未放开，**住宅产品市场前景仍然不明朗。方兴地产此次试图将北京金茂府的成功复制到上海市场，会不会“水土不服”也存在质疑。

方兴地产的负责人似乎不以为然，他们对大宁金茂府的销售前景显得很有信心。

上海方兴地产总经理助理吴文俊说道：“大宁金茂府此次定位为改善型需求，像上海白领阶层有自己住房的，卖掉后再添加100、200万就可以购买，主力户型在140、150左右。大宁金茂府一期开盘总量在400-500套左右，我们调查过长宁区周边就有1万户小区业主，再加上上海老城区黄埔、静安区的改善型需求，这些人都是目标客户群。”

“随着环境的恶化，绿色科技住宅是我们的核心竞争力，我们拼得是品质。”吴文俊补充道。

关于大宁金茂府的销售目标，陶天海在说道：“我们的目标是单盘销售进入上海前三名，力争实现明年上海的单盘销售**。”

百亿地王难以*吞，方兴再引合作伙伴

2014年年初，方兴地产以总价101亿元拿下大宁地块，而方兴地产2014年年度的销售指标为200亿元。

但是，根据方兴地产发布的公告显示：1-9月，方兴地产累计取得物业签约销售额97.72亿元，同比下降11.75%;累计签约销售建筑面积48.53万平方米，同比上升17.02%。物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额共计110.37亿元。照此计算，该集团前9个月的目标完成度约为48.86%。

即便方兴地产顺利完成2014年销售指标200亿元，大宁金茂府地块的拿地成本就是全年销售额的一半。

而今年方兴地产连续在一线城市拿“地王”，耗资强度之大，或许令方兴地产的资金周转不堪重负。

据统计，方兴地产2013年在土地扩张方面耗资超过140亿元，新开工项

目还需要投入高达700多亿元，再加上刚刚耗去的101亿元，投资总额已经达到800亿元以上，其收入与高额的投入相差甚远。

面对如此*大的资金缺口，方兴地产利用多种“招法”不断向地王“输血”。

在长沙，方兴地产的梅溪湖**新城项目所需资金或高达600亿。对此，方兴地产采取与中国建筑(601668)股份有限公司进行股权合作的方式，中建股份所属长沙中建投资公司出资参股方兴地产所属金茂长沙公20%股权，双方共同开发长沙梅溪湖**服务和科技创新城开发项目。

在杭州，方兴地产为了持续开发黄龙金茂府，与母公司旗下非全资附属公司中化蓝天发生关联交易，中化蓝天向杭州置业增资人民币2.82亿元，并向杭州置业提供股东贷款人民币8650万元，杭州置业正是方兴地产全资子公司天能置业的全资附属公司。

在宁波，方兴地产引入美国黑石集团共同开发宁波南塘金茂府项目，黑石将投资12786万美元(约合7.85亿元人民币)增资持有方兴地产宁波南塘金茂府项目49%股权。

据悉，此次上海大宁项目，方兴依然采取共同开发的模式，目前已经确定与两位合作伙伴共同开发，而陶天海对于两位合作伙伴的真实身份却并未透露。