上海核心区甲级写字楼空置率上升

在刚刚过去的2016年，上海核心区甲级写字楼市场在新增吸纳量大幅减少、新增供应量入市与大批量P2P借贷公司退租的叠加效应之下，此类物业的空置率显现明显上升。

国际知名的房地产顾问服务机构高力国际4日发布《华东区物业市场2016年回顾及2017年展望》(以下简称“报告”)，披露了相关统计数字及其对市场的研判。

据该份报告，2016年，上海核心区共有11栋甲级写字楼完工，为近5年来的整年最高水平，并于年内带动总存量同比增长7.4%至约613万平方米。在这些新项目对核心区内供应紧张的情况有所缓解之际，当年年中开始出现了互联网金融行业P2P借贷公司的普遍退租。这些曾在2013至2015年期间高调扩张的公司腾出了大量写字楼空间。

相应地，全年净吸纳量仅录得11.3万平方米有余，大幅低于过往5年(2011至2015年)之年平均水平40万平方米。几方因素使得核心区平均空置率同比攀升5.3个百分点至10.2%。

按区域划分，浦东空置率因在竹园竣工的大型项目而同比上升2.0个百分点至6.8%;鉴于P2P的因素以及新增供应，浦西空置率则从2015年的5.1%攀升至2016年的11.5%。

尽管如此，上海核心区仍对众多写字楼用户保持吸引力，其中包括内资公司、金融及专业服务公司、联合办公空间运营商、以及源自诸如“互联网+”等新兴产业的企业。

2016年5月，中国全新的增值税税收体系推广至房地产行业。由于增值税税率(5%或11%)在多数情况下可抵扣租户的租赁成本，一些业主纷纷提租。然而，对于楼宇空置率的骤然攀升，上海众多业主还是以租金优惠以吸引租客，以至限制了年度租金增幅。

截至年末，上海核心区甲级写字楼平均租金同比增长3.1%至人民币10.4元/天/平方米。按区域划分，在过往P2P公司尤为活跃且来自次中心的竞争激烈的浦西，其平均租金同比上升0.7%至9.5元/天/平方米;相形之下，在浦东需求强劲的背景下，该区域平均租金同比增长6.2%至11.9元/天/平方米。

高力国际认为，上海的经济正向服务导向型增长转型。包括金融业在内，其强大的第三产业将在2017年持续支撑写字楼物业需求的增长。但仅上海核心区即将有110万平方米(超过半数位于浦东)的新增供应竣工，其中包括摩天大楼上海中心大厦。与此同时，核心区亦将面对源自次中心区域的激烈竞争，新增供应的增量将逾越上海当前对写字楼空间的吸纳能力，继而推动空置率的进一步攀升。相应地，业主或将提供更为灵活的激励方案，会导致短期内的租金调整。