上海开启类住宅调控背后的原因

上海再度开启类住宅调控，背后是房企在扩张压力下隐现灰色地带，以及投资者因投资而做出的选择。

“从房地产行业来说，完整成熟的游戏规则是很重要的，现在市场中这样的呼声已经越来越高。”上海仲量联行住宅部**董事、总监周静分析指出，近两年在公开市场中拿地较多的是民企，当然也有一些国企背景的企业，这些民企中大部分的投资策略比较激进，这与他们自身的经营模式有很大关系。“大部分民企基本的经营模式还是以开发销售为主，商业持有的比例虽然正在慢慢增加，但目前还不成为主流。”周静认为，目前来看，整顿只是为了规范市场，目前还没有全面停止销售。“现在可以肯定的主要是在售、还没有出大产证的项目会受到影响。”

另有业内人士预计，整顿需要一定时间，今年春节后，**方面会推出针对市场规范的举措，到时也会解释清楚“游戏规则”。

调控下的投资热点转移

“现在几乎所有房企都很关注这个问题，因为市场中已经没有纯做住宅的房企了，在比较好的开发区域，很久没有纯宅地供应，大部分都是含有商办地块的。”周静指出，所有投资热点的出现与政策有很大关系。从2005年**调控政策以来，房地产市场就经历不同的周期，其间的投资热点也在变化。而类住宅在住宅限购，尤其是2016年“3·25”新政**后，甚至出现了一个异常*爆的销售周期。“投资热点和宏观经济环境以及政策引导都有关联，类住宅是在住宅限购后引起投资者关注的。”

来自上海一家第三方机构的数据显示，在上海土地储备和在售项目较多的一些房企中，从2014年到2017年1月10日所拿商办地的数量也不少。比如，绿地拿了76幅，约1162.36万平方米，拿地总价约253.7亿元;万科拿了25幅商办地，约238.39万平方米，拿地总价约153.17亿元;碧桂园两年间拿了23幅商办地，约140万平方米，拿地总价63.78亿元;龙湖拿了11幅，约113.71万平方米，拿地总价约101.22亿元;保利地产拿了15幅商办地，约97.53万平方米，拿地总价64.76亿元。

上述业内人士指出，商办项目中包含有很多散售型办公楼，市面上倾向于商办项目的买家分两种：一为自用型，二为投资型。投资被越来越多机构或者个人认可。而办公楼销售行情一直不错，机构甚至喜欢整栋或整层收购，仅去年一年，上海就有四宗写字楼大宗交易。以纯办公楼的形式销售显然是比较快的。21世纪经济报道记者了解到，融创一个位于浦东的商办项目，包括商场和办公两部分，其中办公部分大部分被改建成小面积的LOFT。一家大型基金公司收购了该项目其中一栋塔楼。

一名房企人士指出，上海很多商办地是不能转成类住宅，即便要转也要严格审批。因此，“暂停销售”应该还是暂时性的。