亚太区房地产：上海仍是中国最强劲市场

日前，城市土地学会公布了《2015年亚太区房地产市场新兴趋势报告》。数据显示，尽管经济基本面变弱，但亚洲房地产市场表现不错。报告显示，上海(楼盘)是中国少数几个在明年房地产投资和开发前景等方面获得高评分的城市之一。尽管上海的排名从2014年的第二名下跌到本年度的第六名，但上海仍然是中国*强劲的市场。

沪上房产投资价值具吸引力报告对亚太地区的房地产投资和开发趋势、房地产金融和资本市场、各物业类型和各大城市的发展趋势进行了预测，并将上海受欢迎度归因于其亚洲重要门户城市的地位。此外，上海拥有更为强劲的经济基础，相比其他城市，它提供了更高的市场透明度，因此吸引了大量的境外公司。

根据报告，2015年亚太地区经济面趋弱，但亚洲房地产市场将保持强势，因为来自不同渠道的境内外资本将继续流入该行业。针对一线市场传统资产的竞争过于激烈，这就持续提升了部分细分物业类型、尤其是物流地产的吸引力。但投资者对其他细分领域包括学生公寓和养老地产等的兴趣正在减弱。

“目前，亚洲房地产市场正受到资金富裕的困扰。不管是过去6年间**央行推行的货币宽松政策，还是投资机构的各类资本新渠道，都提供了看似无穷无尽的资金，这些资金几乎流遍各种物业市场。这个现象正在推高资产价格并进一步压低回报率。”城市土地学会北亚区主席、香港置地执行董事周明祖评论道。

“今年总体而言，投资者对中国大陆的房地产市场缺少热情，因此市场出现分化的现象，上海和北京(楼盘)获得了大多数的注意力。过去10年间，这两座**都市成就了大量境外基金的成功投资，远非其他城市可企及。”普华永道中国合伙人孙颖说道。“由于**采用行政手段进行调控，中小型房产开发商正面临困境，但我们看到，亚洲市场涌现出的私人资本数量正在上升，这些以中国大型开发商为代表的私人资本，在亚太地区和**其他地方的投资主要以住宅项目为主。”东京成亚太*受青睐地产市场报告还评选出2015年投资前景排名前五的市场。*先是东京，其投资和开发前景均****。调查显示，继2014年之后，日本房地产市场仍受到投资者的青睐，而东京在亚太地区被认为具有*佳投资和开发前景。东京的受欢迎程度主要归因于**大规模的经济刺激计划，这些计划使得人们预期房地产价格会快速上升，从而促进了房地产的买卖。报告还指出，东京的吸引力“不仅仅在于资产价格上升的前景，而且门户城市的地位也表明其市场风险较低。”

其次是雅加达，投资和开发前景均排名第二。目前，印度尼西亚强劲的经济表现提升了这座城市的吸引力。相比其他大型亚洲城市，雅加达的房地产价格仍然较低。不过，由于市场透明度过低，一些受访者对获取土地所有权的过程表示了担忧。

而大阪的投资前景排名第三、开发前景排名第四。分析人士指出，大阪主要受益于东京竞争激烈的资产市场，许多投资者被推向了日本的二线城市。过去几年间，大阪供过于求的资产，特别是写字楼被大量吸收，空置率持续下降。

悉尼的投资前景排名第四、开发前景排名第三。近几年，***以及成熟的经济给悉尼引来了**投资者，加之澳大利亚的养老基金和批发基金大量参与悉尼房地产市场，造成了激烈竞争的局面。投资者对悉尼的地产开发有着浓厚的兴趣，特别是将旧办公楼改造成住宅楼的项目。

墨尔本的投资前景排名第五、开发前景排名第五。受访者普遍认为，墨尔本提供了和悉尼相似的投资环境。墨尔本市场以开发为主，市场上有大量资金正寻找投资机会。

纵观各物业类型，工业和物流设施是目前*受欢迎的资产。报告认为，对该物业类型的青睐，表明“亚太地区大多数城市长期以来缺少物流设施，同时物流设施的投资仍然能提供较高的回报率”。

房产投资市场交易量下滑

除此之外，报告还总结了今年以来房产投资市场上的一些特点:一是投资者选择不买令交易量下滑。2014年前三季度，亚洲房地产交易量同比下降24%，而美国和欧洲的交易量出现了上涨。尽管交易量下降的部分原因是由于中国土地销售减少了，其他亚洲市场除澳大利亚以外均出现了交易量的下滑。

二是产品稀缺已成普遍现象。亚太地区投资级资产出现了结构性短缺，投资基金持有的商业地产较为有限，而本地投资机构资本持续增长的同时，也缺乏销售资产的动力。

三是投资者寻找其他资产级别。由于核心资产昂贵，投资者正在寻找另类投资策略。

四是投资者对二线城市和二级市场表示谨慎。由于对目前市场缺乏信心，更多投资者愿意驻足门户城市，而澳大利亚特别符合这一点。在中国，许多买家避免二线城市，主要因为这些城市出现过度建设的现象。日本是个例外，当地房地产投资信托基金(REITs)之间的激烈竞争，驱使投资者前往东京之外其他城市寻找投资机会。