上海商办地入市遇冷 郊区多幅宅地出让

进入一季度以来，尽管上海土地呈现放量态势，但主要以商办用地与远郊宅地为主，房企在上海的土地投资热度因此有所冷却。

3月底上海将有两幅商办用地出让，其中静安区市北高新区一幅建筑面积43841.1平方米的办公楼用地，以起始价48225万元计算，楼板价1.09万元/平方米，目前已有6家房企领取申请表格;崇明长兴岛一幅建筑面积75600平方米的商办用地，目前还未显示有买家领取申请表格。

上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，商办地遇冷，是由于春节前上海整顿类住宅项目销售以及严格审批商办项目做类住宅，最终传导到土地市场。并且，2016年开始，上海出让地块均明确规定15%自持比例，商办自持对于住宅开发商而言仍是一道难题。

商办地遇冷

对于年初上海屡推商办地，邵明浩分析认为，用商办地试探市场反应也未尝不可。区域板块供应商办用地取决于几个因素。首先，土地供应计划包括用地指标与土地面积在半年或一年之前就已经做好。邵明浩指出，全国一级、二级城市的城市规划对于住宅与商办用地有一定配比与技术指标要求。

“这一点虽然有点死板，但必须遵守，也是需要地方改革的空间所在。”邵明浩认为，行政区域如果想要供应办公用地，就必须推出一定配比的商业用地，这需要按照人均商业面积推算。“比如此前有规定100万平方米住宅用地要配150-200万平方米商业，大概1：1.5的要求，郊区与市区配比有所不同，实际上这个配比要求已经不太符合上海现在的发展。”

部分业内人士也指出，此前上海商办项目的乱象，大多由于商办配比过剩造成。不少房企出于拿地开发获利的短线投资需求，不惜冒险拿商办地开发类住宅产品，如今上海进入全面整顿，房企自然却步于商办用地了。

郊区多幅宅地出让

商办地遇冷，还有一个重要原因在于，房企仍然寄希望于上海增加商品房用地供应。去年出台的沪六条中曾明确提出，加大商品房用地供应。

上海中原市场分析师指出，上海开年土地市场热度不如二线城市原因有三：首先开年推出土地主要位于远郊，那里并非房企普遍看好的区域，且其中部分优质地块起步价不低，如临港已达2万均价，对房企而言成本越来越高，相反地块吸引力不够。其次，最近市场有信贷趋紧苗头，房企资金压力较大，对地块则会有更多考量。最后，今年刚开局，房企普遍对市场调整有共识，需要储备一些现金流，而不能像去年一样肆意拿地。